Wenn gegen einen Schuldner bereits ein vollstreckbarer Titel ergangen ist, lässt die Intensität der Gegenwehr meist erheblich nach. Gläubiger sind es inzwischen gewohnt, dass sie bei der Vollstreckung zumindest in rechtlicher Hinsicht leichtes Spiel haben. Umso größer ist dann die Überraschung, wenn ein Schuldner die ihm zustehenden Rechte tatsächlich geltend macht.
Verfügt der Schuldner über ein Grundstück, versucht der Gläubiger, hieraus Befriedigung zu erlangen. Eine Zwangsversteigerung kann bis zu einer tatsächlichen Verwertung mehr als zwei Jahre dauern und erfordert erhebliche Vorschussleistungen des Gläubigers beispielsweise für die Erstellung von Gutachten. Die Anordnung der Zwangsverwaltung kann verhältnismäßig schnell erfolgen, ist jedoch bei genauerer Betrachtung eine schwache Vollstreckungsmaßnahme.
Die Befugnisse des Zwangsverwalters sind wesentlich geringer als die eines Insolvenzverwalters. Der Zwangsverwalter ist beispielsweise nicht befugt, Ansprüche aus Anfechtungen wegen Gläubiger benachteiligenden Verfügungen vorzunehmen. Der Verwalter kann nur das verwalten, was tatsächlich zur Verfügung steht. Er muss bestehende Miet- und Pachtverträge anerkennen und erfüllen, sofern sie vor der Beschlagnahme geschlossen und vollzogen wurden.
Schuldner, die mit der Anordnung einer Zwangsverwaltung rechnen, sollten prüfen, ob die Über-lassung des Grundstücks an einen Dritten wirtschaftlich oder rechtlich vorteilhaft ist.
Auch eine Besitzüberlassung an einen Dritten ohne vertragliche Grundlage kann zu einer Unmöglichkeit der Zwangsverwaltung führen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Zwangsverwalter nämlich nicht befugt, sich den Besitz am Grundstück von einem anderen als dem Schuldner zu verschaffen. Der Zwangsverwalter kann durch seine Beschlagnahme nur den mittelbaren oder unmittelbaren Besitz des Schuldners verwalten, nicht jedoch die Herausgabe von einem nicht zur Herausgabe bereiten Dritten durchsetzen.
Der Zwangsverwalter ist zwar in den meisten seiner wirtschaftlichen Entscheidungen frei, unter-liegt jedoch der Aufsicht und den Weisungen des Vollstreckungsgerichtes. Die Entscheidungen des Rechtspflegers unterliegen dabei der richterlichen Kontrolle im Erinnerungsverfahren und diese gerichtliche Entscheidung einer Überprüfung der nächsten Instanz. In der Praxis zeigt sich, dass bei der Zwangsverwaltung häufig Fehler gemacht werden, die unentdeckt bleiben, weil Schuldner ihre Rechte nicht kennen oder nicht wahrnehmen.